Fundusze nieruchomości w Polsce – sposób na zyskowną lokatę kapitału, czy nieudana kalka z Zachodu?

Inwestowanie nie jest ryzykowne – brak wiedzy jest. Opinię tę podziela m.in. uznawany obecnie za najlepszego inwestora na świecie Warren Buffet. Ten artykuł ma na celu przynajmniej częściowe wzbogacenie Państwa wiedzy o funduszach, aby przez to zmniejszyć ryzyko przy dokonywaniu inwestycji.

 

Mój jest ten kawałek biurowca – idea funduszy nieruchomości

Fundusze inwestujące w nieruchomości w Polsce pojawiły się w 2004 roku. Od tego momentu przeszły wiele przeobrażeń, a dziś możemy już spojrzeć na nie z pewnej perspektywy.

Jednak zanim przejdziemy do rozważania opłacalności funduszy, zajmiemy się tym, czym w ogóle są fundusze nieruchomości, oraz jak je sklasyfikować – zrozumienie instrumentu, w który inwestujemy wydaje się być podstawą, bez której udana inwestycja może być wręcz niemożliwa.

Najpierw zaczniemy od idei – na czym polega inwestowanie w fundusze? Otóż pomysł jest prosty – inwestujemy, dokonując swoistej „zrzutki”, czyli zbieramy kapitał od wielu inwestorów. W zamian inwestorzy otrzymują „udziały” w funduszu, albo w postaci certyfikatów inwestycyjnych (FIZ), albo jednostek uczestnictwa (FIO). Zebrane pieniądze są przez dany fundusz inwestowany, a po określonym czasie – inwestorzy realizują zyski poprzez odsprzedanie funduszowi udziałów.

Z punktu widzenia inwestorów, musimy jednak po pierwsze wiedzieć, czy w ogóle możemy być udziałowcem danego funduszu. W teorii jedynie fundusze specjalistyczne otwarte (SFIO) mogą w statucie zastrzec sobie prawo do sprzedaży jednostek uczestnictwa wybranym podmiotom (np. tylko osobom prawnym). Jednak fundusze otwarte i zamknięte też nie zawsze będą dla nas dostępne – nie zawsze „załapiemy się” na emisję, a tylko część certyfikatów inwestycyjnych funduszy zamkniętych jest notowana na giełdzie. Dochodzi do tego stosunkowo niewielka płynność takich certyfikatów.

 

FIZ, FIO – czym to się różni?

Kolejnym etapem w procesie decyzyjnym, powinno być wybranie formy funduszu. Omówmy więc podstawowe różnice między nimi.

O tym, że w FIZ mamy do czynienia z certyfikatami inwestycyjnymi, a w FIO – jednostkami uczestnictwa, już mówiliśmy. Z kolei certyfikaty mogą, ale nie muszę być notowane na giełdzie. W związku z tym, jeżeli chcemy inwestować w FIZ, najczęściej musimy zrobić to podczas emisji certyfikatów, trwającej zazwyczaj kilka tygodni.

Kolejną ważną różnicą przedmiot inwestycji danych funduszy. O ile FIZy mogą inwestować zarówno w papiery wartościowe jak i prawa majątkowe, o tyle FIO inwestować w prawa majątkowe nie mogą. Prościej – FIZ mogą kupić nieruchomość, a FIO – najwyżej akcje spółki posiadającej tę nieruchomość. Oczywiście różnic pod tym względem jest więcej, lecz ta jest najistotniejsza.

Równie istotnym elementem, który należy wziąć pod uwagę, jest rola KNF w działalności funduszy. FIO musza starać się o pozwolenie na rozpoczęcie działalności w KNFie. Natomiast, gdy otwieramy FIZ – musimy o tym fakcie KNF tylko poinformować. To rodzi możliwości pewnych nadużyć, o których, aby napisać, potrzeba by było kolejnego artykułu. Istnieje bowiem możliwość powołania takiego funduszu do życia przez praktycznie każdego. Inwestorzy powinni zdawać sobie z tego sprawę.

 

Rodzaje polityki oraz strategii inwestycyjnej:


Następnym ważnym aspektem, który powinniśmy wziąć pod uwagę, jest polityka inwestycyjna danego funduszu. Wyróżniamy 3 podstawowe typy inwestowania:

  1. W nieruchomości komercyjne
  2. W budownictwo mieszkaniowa
  3. W instrumenty pochodne, posiadające ekspozycję na dany indeks związany z rynkiem nieruchomości (w Polsce byłby to np. WIG-nieruchomości)

Oczywiście istnieje możliwość polityki mieszanej, składającej się z więcej niż tylko jednej z wyżej wymienionych.

Jeżeli natomiast chodzi o strategię inwestycyjną, musimy zdecydować się, czy inwestujemy wzrostowo, czy dochodowo. Inwestowanie wzrostowe przynosi większy zysk, obarczone jest jednak większym ryzykiem. Polega na inwestowaniu w celu zwiększenia wartości nieruchomości w czasie, a następnie jej odsprzedaż z zyskiem. Natomiast metoda dochodowa polega na braniu pod uwagę nie zysk kapitałowy, ale przepływy pieniężne (cash flow) generowane przez tę nieruchomość (np. dochody a wynajmu).

Te dwie metody inwestowania przynoszą na Zachodzie różne stopy zwrotu, generalnie metoda wzrostowa – ok.10% w skali roku, natomiast dochodowa – 5-7%.

 

Wycena certyfikatów inwestycyjnych

Kiedy już wybraliśmy fundusz, powinniśmy się dowiedzieć jak są wyceniane jego certyfikaty (opracowane na przykładzie funduszu zamkniętego, notowanego na giełdzie). Wycena ta jest dokonywana zarówno przez rynek (giełdę), jak i wg wartości aktywów netto (WAN), potocznie nazywana wyceną wartości księgowej. Wycena WAN może być wykonana jedynie przez rzeczoznawcę, pod nadzorem depozytariusza. W przypadku strategii dochodowej najczęściej służy do tego metoda DCF (zdyskontowanych przepływów pieniężnych), natomiast we wzrostowej wycenia się poniesione na wybudowanie nieruchomości koszty lub szacunkową wartość jej sprzedaży.

Te dwie wyceny jednak rzadko się pokrywają. Przykładem tego może być sytuacja Arka Fundusz Rynku Nieruchomości w 2011 roku. Wartość certyfikatu wynosiła wg WAN 142,5 zł, natomiast rynek wycenił je zaledwie na 106,5 zł. Podobnie było z innymi funduszami w tym okresie. Różnice te wzięły się głównie z tego, że rynek nie ufał funduszom nieruchomości (po kryzysie 2008). Podczas przedkryzysowej hossy sytuacja była często odwrotna – rynek przeszacowywał wartość certyfikatów.

 

Oczekiwania a rzeczywistość

Kiedy w 2004 roku na rynek wchodził pierwszy fundusz inwestujący w nieruchomości, wiązano z nim duże oczekiwania. Zakładano, ze stopa zwrotu z funduszy nie powinna znacząco odbiegać od standardów na zachodzie. Jednak rynek stosunkowo szybko to zweryfikował. W 2012 roku ponad połowa funduszy notowała stratę z okresu 24 miesięcy, a tylko 2 fundusze odnotowywały wzrost większy niż na standardowej lokacie. Od tego czasu było coraz gorzej, a w 2016 okazało się, że są już fundusze, które straciły niemal 100% pieniędzy uczestników – certyfikaty kosztujące przy emisji około 100zł, miały wówczas wartość… 67 groszy!

 

Po co w takim razie ten artykuł?

Jeśli fundusze nieruchomości są w takim stanie, to po co taki artykuł?

Po pierwsze – aby uświadomić Państwu, że istnieją znaczne różnice zarówno między teorią i praktyką, jak i między Polską a Zachodem. Nie zawsze to, co na Zachodzie działa sprawnie, zadziała również i u nas.

Po drugie – możliwe, że idą zmiany w tym temacie. Niedawno pojawił się pomysł, aby umożliwić w Polsce powstawanie tzw. REITów, co znacząco może zmienić funkcjonowanie tego rynku.

Po trzecie – nie wszystkie fundusze notowały straty, na niektórych można było całkiem znacząco zarobić. Zarówno jednak do wyboru dobrego funduszu, jak i do niedania się „złapać” na chwyty marketingowe pt. „na nieruchomościach nie można stracić”, potrzeba wiedzy. Ten artykuł miał na celu przynajmniej częściowe zwiększenie zasobów Państwa wiedzy dot. funduszy nieruchomości, ponieważ, jak już wcześniej pisałem: Inwestowanie nie jest ryzykowne – brak wiedzy jest.

 

Jakub Sitkiewicz